「うちの店、坪単価いくらが妥当なんですか？」
この質問、月に10件は来ます。正直に言うと、坪単価だけを見て答えを出すのは無理です。同じ20坪の飲食店でも、A社は600万円、B社は1,600万円という見積もりが平気で並びます。差額は1,000万円。ここまで開くと、どちらかが嘘をついているように見えますよね。
でも実はどちらも「正しい」場合が多いんです。理由は、坪単価という数字の中身が会社によって違うから。この記事では、坪単価を分解して、自分の物件の相場を逆算できるところまで持っていきます。これは新築の内装工事に限った話ではなく、居抜き物件のリフォームでも同じ構造です。坪単価を鵜呑みにせず、自分で計算し直す習慣をつけることが、失敗しない工事発注の第一歩になります。
坪単価に含まれるもの・含まれないもの
坪単価には「税込・税抜」「設計料込み・別」「厨房機器込み・別」の3つの分岐点があります。うちも創業して間もない頃、これを確認せずに提示した坪単価が「他社より安い」と評判になったことがありました。ただし中身は厨房機器と照明を別途扱いにしていただけ。結局トータルでは他社と大差なく、お客様に「話が違う」と言われて信頼を落としました。この失敗から、うちでは坪単価を出す時に必ず「含む項目リスト」を添付するようにしています。
含まれることが多い項目は、内装仕上げ・電気設備・給排水設備の3つ。含まれないことが多いのは、厨房機器・什器・看板・設計監理料です。この4つが抜けているかどうかで、総額は簡単に200万〜300万円動きます。費用の内訳を正直に見せてくれる会社かどうかも、坪単価と同じくらい重要な判断材料です。
職種別の原価構成
20坪の店舗改装(施工費600万円)を分解すると、だいたいこんな比率になります。
- 解体・下地工事: 約15%（90万円）
- 電気・空調設備: 約25%（150万円）
- 内装仕上げ（床・壁・天井）: 約40%（240万円）
- 諸経費・現場管理費: 約20%（120万円）
比喩で言うと、内装仕上げは「服」、設備は「内臓」です。見た目の服だけ豪華にしても、内臓（配線・配管）が古いままだと後で必ずトラブルが出ます。見積もりの内訳で仕上げ工事の比率が60%を超えているものは、設備更新を削っている可能性が高いので要注意です。
相場を逆算する手順
自分で相場を逆算するなら、次の3ステップで十分です。
- 坪数×業態別の平均坪単価で概算を計算する（飲食店なら坪40万〜60万円、物販なら坪25万〜40万円）
- 含む・含まない項目を3社分そろえて横並びにする
- 職種別原価の比率が極端に偏っていないか確認する
これで、総額だけを比べる相見積もりの罠から抜け出せます。うちの経験では、この3ステップを踏むだけで見積もり比較の精度がかなり上がります。
安すぎる見積もりの正体
坪単価が相場より30%以上安い場合、理由は3つのどれかです。設備を大幅に削っているか、下請けに丸投げして管理費を圧縮しているか、単純に赤字覚悟の受注です。これは新築の内装工事だけでなく、リフォームやテナント退去後の原状回復工事でも同様に起こります。
赤字受注は一番怖いパターンです。工事途中で「追加費用が発生しました」と言われるケースの9割はこれ。世田谷区で実際にあった相談では、当初450万円だった見積もりが着工後に180万円の追加請求に化けた例もありました。
坪単価は入口の数字でしかありません。中身の職種別原価を見ないと、本当の相場は見えてきません。うちの図面と原価データを見ながら、一緒に相場を逆算してみましょう。まずは気軽に相談してください。