退去が出てから、もう何ヶ月経ちましたか。
世田谷区で賃貸を持っているオーナー様から、いちばん多い相談がこれです。「原状回復はしたのに、なぜか内見が入っても決まらない」。正直に言うと、原状回復だけで決まる時代は少しずつ終わりかけています。
この記事では、空室が長引く部屋に対して「原状回復で止めるべきか」「もう一歩バリューアップに踏み込むべきか」、その判断軸を現場目線でお話しします。家賃を下げる前に、読んでみてください。
まず、原状回復とバリューアップは別物です
ここを混同している方が、実はけっこう多いんです。
原状回復は、前の入居者が退去したあとを「貸せる状態」に戻す工事。クロスの張り替え、ハウスクリーニング、設備の不具合直し。これは大家さんの義務の範囲に近い部分です。
一方でバリューアップは、「次の入居者に選ばれる部屋」へ作り変える工事。ここからは投資になります。同じ「内装をいじる」でも、目的がまるで違う。
ぶっちゃけ、空室が決まらない部屋の多くは、原状回復はちゃんとできているんです。問題は、その隣の部屋も、駅前の新築も、同じように「きれいな白い壁」だということ。横並びの中で選ばれる理由がない。これが長期空室のいちばんの正体です。
家賃を下げる前に、内装でできること
空室が3ヶ月を超えると、不動産会社から「家賃下げましょう」と言われます。気持ちはわかります。でも、ちょっと待ってください。
たとえば月8万円の部屋を7万5千円に下げると、年間で6万円の減収。これが入居者が変わるたびに効いてきます。2回転すれば実質12万円。それなら一度きりの内装投資のほうが、長い目で見て得になるケースが多いんです。
費用をかけずに印象を変えられる工事を、効果の高い順に並べるとこうなります。
- アクセントクロス：一面だけ色や柄を変える。世田谷区標準価格で1部屋あたり数万円規模から。費用対効果はいちばん高い
- クッションフロアの貼り替え：床は内見で真っ先に目が行く場所。古い木目調を今っぽいヘリンボーン調にするだけで印象が変わる
- 照明・スイッチプレートの交換：地味ですが、ここが古いと「全部古い部屋」に見えてしまう
- 洗面・水栓まわりの部分交換：水回りの清潔感は入居の決め手になりやすい
全面リノベまでやらなくても、この4点を組み合わせるだけで「他と違う部屋」になります。
どこまでやるか、3つの分かれ道
物件の状態と立地で、踏み込む深さは変わります。目安はこんな感じです。
ケース1：築浅・立地良し → 原状回復＋アクセント一面で十分 もともと需要がある部屋は、ちょっとした差し色で決まります。やりすぎは禁物。
ケース2：築20年前後・駅から少し遠い → 床と建具の更新まで このゾーンが一番悩ましい。中途半端だと埋もれます。床・クロス・照明をセットで更新して、写真映えする部屋にするのが効きます。
ケース3：築古・空室が半年以上 → 間取りや設備まで含めた再生 ここまで来たら、小手先では戻りません。3点ユニットを分離する、和室を洋室にする、といった構造に近い部分まで踏み込む判断が必要です。費用は現地調査後に大きく変わるので、まずは見てもらうのが早いです。
写真で決まる時代、という現実
今の入居希望者は、9割がスマホで物件を絞ってから内見します。つまり、ポータルサイトの写真で「行く・行かない」が決まる。
実は、内装工事と同じくらい「どう撮るか」が大事なんです。せっかくアクセントクロスを入れても、暗い写真では伝わらない。私たちが施工するときは、仕上がりを意識して照明計画まで一緒に考えます。完成後の見え方を着工前にイメージできるよう、AI完成イメージで先にお見せすることもあります。
まとめ的な話と、ご相談について
空室が決まらない理由は、たいてい「悪い」のではなく「埋もれている」だけです。家賃を下げるのは最後の手段。その前に、内装でできることはまだ残っています。
株式会社ラポルタは世田谷区給田を拠点に、賃貸オーナー様の原状回復からバリューアップまで、客付けを意識した内装をご提案しています。「この部屋、いくらかけたら決まるのか」を一緒に考えるところから始めましょう。まだ何も決めていない段階でも、現地を見に行きます。
お気軽にお声がけください。
株式会社ラポルタ｜東京都世田谷区給田5-12-12 内装・解体・原状回復・店舗内装・リノベーション・外装まで一貫対応